Büroleerstand und KI: Wie viel Büro brauchen wir morgen noch?
Büroleerstand wird für Eigentümer und Projektentwickler zur strategischen Frage. Homeoffice hat den Büroflächenbedarf verändert. Jetzt könnte künstliche Intelligenz die nächste Welle auslösen. Warum wir bei APARTMENTHELDEN davon ausgehen, dass sich Eigentümer und Projektentwickler heute mit der Zukunft ihrer Büroflächen beschäftigen sollten.
Als während der Corona-Pandemie Millionen Menschen plötzlich ihren Arbeitsplatz nach Hause verlegten, wurde eine Frage gestellt, die zuvor kaum jemand ernsthaft gestellt hatte:
Wie viel Büro brauchen wir wirklich?
Damals konnte man noch davon ausgehen, dass vieles vorübergehend sein würde. Die Pandemie würde enden. Die Menschen würden zurückkehren. Die Büros würden sich wieder füllen.
Die Pandemie endete. Das Homeoffice blieb. Und inzwischen stellt sich eine neue Frage: Was passiert mit dem Büroflächenbedarf, wenn auf Homeoffice jetzt auch noch künstliche Intelligenz trifft?
Homeoffice war keine vorübergehende Erscheinung
Vor Corona war regelmäßiges Arbeiten von zu Hause in vielen Unternehmen eher die Ausnahme. 2019 arbeiteten laut Statistischem Bundesamt rund 13 Prozent der Erwerbstätigen zumindest gelegentlich im Homeoffice. 2025 war es bereits rund jeder Vierte.
Und auch 2026 zeigt sich keine wirkliche Rückkehr zum alten Zustand. Nach Angaben des ifo Instituts arbeiteten im Februar 2026 rund 24 Prozent der Beschäftigten zumindest teilweise von zu Hause. Bei Dienstleistungsunternehmen lag der Anteil sogar bei rund 35 Prozent. Bei IT-Dienstleistern waren es mehr als 76 Prozent.
Das Entscheidende daran: Seit mehreren Jahren verändert sich dieser Anteil kaum noch. Homeoffice ist geblieben. Damit hat sich aber nicht nur unsere Arbeitsweise verändert. Es hat sich auch verändert, wie viel Bürofläche Unternehmen tatsächlich benötigen.
Büroleerstand: Die Folgen werden auf dem Immobilienmarkt sichtbar
Die Diskussion über sinkenden Büroflächenbedarf ist nicht neu. Bereits nach Corona untersuchte McKinsey die langfristigen Auswirkungen hybrider Arbeit auf die großen Immobilienmärkte.
Für München kam die Untersuchung beispielsweise zu dem Ergebnis, dass die Nachfrage nach Büroflächen bis 2030 im mittleren Szenario rund 16 Prozent unter dem Niveau von 2019 liegen könnte. Im negativen Szenario waren es sogar 27 Prozent.
International reichten die untersuchten Szenarien in besonders betroffenen Metropolen bis zu einem Rückgang von 38 Prozent. Die damals häufig diskutierte Größenordnung von rund 30 Prozent weniger Büroflächenbedarf war also keine völlig unrealistische Annahme.
Heute müssen wir darüber nicht mehr ausschließlich theoretisch diskutieren. Der Leerstand steigt bereits.
In den sieben größten deutschen Büromärkten standen Mitte 2026 rund 8,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Die durchschnittliche Leerstandsquote lag bei 8,5 Prozent. Nur drei Monate später meldete JLL bereits rund 9 Millionen Quadratmeter Leerstand und eine Quote von 9 Prozent.
Noch bemerkenswerter ist eine andere Zahl: Der tatsächlich belegte Büroflächenbestand der sieben größten deutschen Märkte sank innerhalb eines Jahres um rund 377.000 Quadratmeter.
Natürlich hat diese Entwicklung verschiedene Ursachen. Konjunktur, wirtschaftliche Unsicherheit, Flächenkosten, Standortentscheidungen und hybride Arbeitsmodelle spielen zusammen. Trotzdem zeigt sie, dass die Frage nach dem zukünftigen Büroflächenbedarf längst auf dem Immobilienmarkt angekommen ist.
Wie KI den Büroflächenbedarf verändern könnte
Genau an diesem Punkt wird es aus unserer Sicht interessant. Denn Homeoffice verändert vor allem den Ort, an dem Menschen arbeiten. Künstliche Intelligenz könnte zusätzlich verändern, wie viel menschliche Arbeitszeit für bestimmte Tätigkeiten überhaupt benötigt wird. Das ist ein fundamentaler Unterschied.
Der Internationale Währungsfonds geht davon aus, dass in entwickelten Volkswirtschaften rund 60 Prozent der Arbeitsplätze von KI beeinflusst werden könnten. Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass 60 Prozent der Arbeitsplätze verschwinden.
In vielen Fällen wird KI Menschen produktiver machen, Tätigkeiten verändern oder neue Aufgaben entstehen lassen. Aber ein Teil der heutigen Arbeit wird automatisiert werden können.
Und besonders interessant für den Büromarkt ist, welche Tätigkeiten davon betroffen sind. Die Internationale Arbeitsorganisation ILO sieht weiterhin eine besonders hohe Exposition bei Büro- und Verwaltungstätigkeiten. Gleichzeitig nimmt die Bedeutung generativer KI auch bei professionellen und technischen Berufen zu. Genau dort also, wo heute ein erheblicher Teil der klassischen Büroarbeitsplätze angesiedelt ist.
Auch Unternehmen selbst rechnen mit Veränderungen. Im Future of Jobs Report 2025 des World Economic Forum gaben 41 Prozent der befragten Arbeitgeber an, aufgrund der Automatisierung bestimmter Aufgaben durch KI mit einer Verringerung ihrer Belegschaft zu planen. Gleichzeitig wollen 77 Prozent ihre Mitarbeiter für die Arbeit mit KI weiterqualifizieren.
Beides kann gleichzeitig richtig sein. KI wird Arbeitsplätze verändern. KI wird neue Tätigkeiten schaffen. KI wird Menschen produktiver machen. Und KI kann dazu führen, dass Unternehmen bestimmte Leistungen zukünftig mit weniger personellem Aufwand erbringen.
Unsere These: Weitere 10 bis 15 Prozent sind denkbar
Genau hier stellen wir bei APARTMENTHELDEN eine eigene These zur Diskussion:
Wir halten es für möglich, dass KI den langfristigen Büroflächenbedarf zusätzlich um 10 bis 15 Prozent reduzieren kann. Diese Zahl ist keine Prognose eines Forschungsinstituts. Sie ist unser Szenario. Und natürlich wird diese Entwicklung weder überall noch gleichzeitig stattfinden.
Ein Unternehmen, das durch KI bestimmte Prozesse mit 85 statt 100 Mitarbeitern abbilden kann, gibt nicht am nächsten Morgen 15 Prozent seiner Bürofläche zurück.
Immobilienmärkte reagieren langsamer. Mietverträge laufen über Jahre. Unternehmensstandorte werden nicht jeden Monat neu geplant. Flächen werden erst bei Umzügen, Vertragsverlängerungen oder Restrukturierungen angepasst.
Aber deshalb ist der Effekt langfristig so interessant.
Bei der nächsten Standortentscheidung könnte plötzlich eine kleinere Fläche ausreichen.
Bei der nächsten Vertragsverlängerung werden vielleicht zwei Etagen statt drei benötigt.
Zwei Standorte könnten zusammengelegt werden oder eine geplante Expansion findet schlicht nicht mehr statt.
Warum sich Homeoffice und KI nicht einfach addieren lassen
Es wäre zu einfach zu sagen: 30 Prozent weniger Büro durch Homeoffice plus weitere 15 Prozent durch KI ergeben 45 Prozent weniger Bürofläche.
So funktioniert der Markt nicht. Beide Entwicklungen überschneiden sich. Aber sie wirken an unterschiedlichen Stellen.
Homeoffice reduziert die gleichzeitige Anwesenheit.
KI kann den personellen Aufwand für bestimmte Leistungen reduzieren.
Und diese Kombination macht die Entwicklung aus unserer Sicht so relevant. Ein Unternehmen könnte zukünftig nicht nur weniger Mitarbeiter gleichzeitig im Büro haben. Es könnte bestimmte Prozesse zusätzlich mit weniger Mitarbeitern abbilden. Damit verändert sich die Grundlage, auf der Büroflächen geplant werden.
Neun Millionen Quadratmeter Büroleerstand: Was bedeutet das für Eigentümer?
Neun Millionen Quadratmeter Leerstand allein in den sieben größten deutschen Büromärkten sind bereits eine gewaltige Zahl. Aber Immobilien werden nicht für das nächste Quartal gebaut. Sie werden für Jahrzehnte entwickelt, finanziert und betrieben. Deshalb sollten Eigentümer aus unserer Sicht heute nicht nur fragen:
Wann finden wir den nächsten Büromieter?
Sondern auch: Wird diese Fläche in zehn Jahren überhaupt noch als Büro gebraucht?
Das ist eine unangenehmere Frage, aber möglicherweise die wichtigere.
Büroimmobilien umnutzen: Chancen und Grenzen
Steigender Leerstand bedeutet nicht automatisch, dass Millionen Quadratmeter Bürofläche problemlos in Wohnraum umgewandelt werden können. So einfach ist es leider nicht.
Gebäudetiefe, Belichtung, Fensterachsen, Erschließung, Brandschutz, technische Gebäudeausrüstung, Stellplätze, Genehmigungsfähigkeit und Umbaukosten können eine Umnutzung erschweren oder wirtschaftlich unmöglich machen.
Auch ein Apartmentkonzept funktioniert nicht automatisch, nur weil ein Gebäude leer steht. Aus diesen Gründen sollte die Prüfung früh beginnen.
Was wird an diesem Standort tatsächlich gebraucht?
Klassisches oder studentisches Wohnen
Micro Living und möblierte Apartments
Serviced Apartments oder ein Aparthotel
Eine Kombination verschiedener Nutzungen
Je nach Standort kommen auch Nutzungen wie Coliving, Bildung oder Gesundheit infrage.
Damit verändert sich die Perspektive. Es geht nicht mehr ausschließlich darum, wie eine Büroimmobilie wieder vermietet werden kann. Es geht zunehmend darum, welche Nutzung für einen Standort zukünftig die richtige sein könnte.
Erst den Standort verstehen. Dann die Immobilie.
Wir beschäftigen uns bei APARTMENTHELDEN genau mit dieser Frage. Nicht mit dem Ansatz: Wir haben ein Büro. Machen wir Apartments daraus.
Wir beginnen stattdessen mit den Fragen zum Standort:
Wer würde dort wohnen – und warum?
Für welchen Zeitraum und in welcher Apartmentgröße?
Welches Konzept passt zur Nachfrage?
Welche Miete oder Pacht lässt sich realistisch erzielen?
Und erst danach: Kann die bestehende Immobilie darauf eine wirtschaftlich sinnvolle Antwort geben?
Denn nicht aus jedem Büro sollte ein Apartmenthaus werden. Nicht jeder Standort braucht Micro Living. Und nicht jede vermeintlich gute Umnutzung funktioniert später im Betrieb.
Fazit: Büroimmobilien frühzeitig neu denken
Corona hat das Büro nicht abgeschafft. Homeoffice hat das Büro nicht abgeschafft. Und auch künstliche Intelligenz wird das Büro nicht abschaffen. Aber alle drei Entwicklungen verändern eine entscheidende Größe: Wie viel Büro brauchen wir eigentlich noch?
Nach Corona haben wir gelernt, dass weniger Anwesenheit nicht automatisch weniger Produktivität bedeutet. Mit KI könnten wir nun erleben, dass zusätzlich weniger menschliche Arbeitszeit für bestimmte Prozesse notwendig wird.
Welche Auswirkungen das am Ende tatsächlich auf den Büroflächenbedarf haben wird, kann heute niemand seriös auf den Prozentpunkt vorhersagen. Unsere 10 bis 15 Prozent sind deshalb bewusst eine These.
Aber wir halten sie für realistisch genug, um eine Konsequenz daraus abzuleiten: Eigentümer und Projektentwickler sollten nicht erst über Alternativen nachdenken, wenn ein Gebäude seit Jahren leer steht. Eine Büroimmobilie ist zunächst einmal Fläche an einem Standort.
Was daraus in Zukunft werden kann, sollte nicht ausschließlich davon bestimmt werden, was dort gestern funktioniert hat, sondern davon, was dieser Standort morgen braucht.
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